房子卖掉才收服务费，卖不掉一分不收。
定价、拍摄、文案、带看、谈判——全部做完，房子卖掉才收服务费；没卖掉，一分不收。
拉小区近三个月真实网签成交，数同户型在售几套，给你一个能落地的挂牌价和议价底线。
重新拍摄、文案重写、软装调整。买家刷房源只停留三秒，这三秒决定他点不点开。
带看前先筛客户：有没有购房资格、预算多少、看过同小区哪几套。筛掉一半，剩下的才值得花时间。
买家砍的往往不是价格，是你的急。不让业主直接跟买家面对面谈，留这一层缓冲。
这些步骤都不单独收费，做到成交为止才结算服务费（卖房前整装改造除外——改造工程款由业主直接付给施工方，我们不抽成）。上海 13 个小区，从 26㎡ 老破小到 193㎡ 四房，我们都卖过。
先说清楚原因，再谈方法。这是我们在上海二手房市场里的观察，不是官方统计。
| 难卖的因素 | 我们观察到的权重 | 原因 |
|---|---|---|
| 卖家 | 50% | 卖房不专业，思路还停留在「挂上去就有人来」 |
| 房子 | 30% | 买家看重的价值属性变了 |
| 中介 | 10% | 与业主利益不一致：以前抬价卖房，现在压价求成交 |
| 买家 | 5% | 买房逻辑从投资变成自住 |
| 市场 | 5% | 客观存在，谁也改变不了 |
一句话：一半的问题出在卖方自己身上——这也是我们只做卖方代理的原因。
同样是买房，十年前后看的东西完全不同。
| 房子的价值维度 | 以前 | 现在 | 现在具体看什么 |
|---|---|---|---|
| 小区品质 | 10% | 40% | 物业、配套、容积率、房龄、居住人群 |
| 房屋品质 | 5% | 25% | 楼层、朝向、户型、得房率、装修设计 |
| 地段配套 | 40% | 25% | 教育、医疗、交通、商业 |
| 市场预期 | 45% | 10% | 未来保值增值预期 |
结论：地段为王的时代过去了。同一板块内，小区和房子本身的品质，才是买家掏钱的理由。
这不是服务差异，是立场差异。
同一家中介既收买家的钱、又收你的钱。买家想压价、你想抬价，他只能在中间和稀泥。他的收入来自「成交」，不来自「成交价」——差十万八万对他影响很小，对你影响很大。
我们的收入只和你这一单挂钩，目标从「尽快成交」变成「在你的心理价位之上成交」。所以我们敢建议你拒绝低价、敢撤掉不合适的买家。
卖不掉，一分不收。这句话不是营销——如果我们判断这套房子卖不掉，就不会接。
卖房是一门手艺，不是一个动作。四件事缺一件，都会拖慢成交。每一件后面，都写清我们具体做什么。
买家的第一印象在进门 30 秒内形成。
我们做：重新拍摄、文案重写、软装调整、户型优化。
用网签成交价定区间，不用挂牌价定。
我们做：拉近三个月真实成交、数同户型在售量、给出挂牌价与议价底线。
曝光量决定带看量，带看量决定出价。
我们做：房源笔记、平台信息优化、海报分发、自媒体曝光。
一套房子只在一个片区挂，客源池就只有那么大。
我们做：全城中介联动、跨区带看、集中看房。
以下均为近期成交案例。为保护业主隐私，只保留小区与区域，不写具体门牌。
业主自卖大半年未成交，学区小区挂牌量大、价格持续走低。改造期间蓄客，挂牌 8 天售出。
典型老破小，装修旧、采光差、格局不合理。26㎡ 做出一室一厅加天井小花园，空间利用率大幅提升。
电梯房一楼，窗边荒芜无绿化，业主自卖大半年且不愿降价。设计师优化布局后成交。
业主自卖半年，反馈是「中介除了压价还是压价」。改造户型后做全城推广，客户筛选后成交。
业主自卖一年，小区挂牌量大、同价位竞争多、看房不便。分区主推 + 全天可看房后成交。
业主自卖大半年，小区挂牌量大、可对比房源多。加大推广 + 全天看房 + 陪看介绍后成交。
业主自卖 3 年多未成交，楼梯高层且靠外环高架。买家看中装修后成交。
业主自卖一年多，小区及片区可对比房源都多。买家看中精装、省去装修精力，买给老人住。
装修老旧、采光不足，同小区同户型在售 20 多套且无去化。户型改造 + 全城渠道推广后成交。
房子曾是群租，看房视觉效果差、同价位竞争多。全新装修后按新房推荐，跨板块主推。
六楼不带电梯，卖了 2 年未售出。通过中介主推与高频拜访，一个月内售出。
业主卖 13 个月未成交（当年法拍买入，成本本身就高于市场）。各大中介主推后，客户看中到成交只用几天。
租给二房东不配合看房，屋内有宠物异味，客户不愿进门，卖了 11 个月。改造后多出一间、落地窗提升采光。
成交周期指房源挂牌上线到签约成交的时间（整装改造在挂牌前完成，改造工期另计）。周期因房源、市场、价格预期不同而差异较大，不代表对其他房源的预期。
针对房龄偏大、装修过时的房源。改不改由你决定，改造款直接付给施工方，我们不抽成。
轻法式、现代、原木、中古。按目标买家的审美选，不是按自己喜欢的选。
兔宝宝、伟星、东方雨虹、欧派、老板、立邦、TOTO、格力、海尔、林内、圣象、欧普等，按房源实际配置。
隐蔽工程质保 5 年、地板 5 年、木门 3 年、家电按品牌售后。质保由施工方出具，我们负责对接。
我们不接所有房子。把边界说在前面，比后期扯皮更省时间。
我们不做买家代理，不存在两边收费。你不用担心我们为了成交去劝你降价。
任何承诺「保底卖多少」的，都是在拿你的房子赌。我们只给区间和依据。
成交价即你的实收价，服务费单独收取，不存在中间差价。
从签约到成交，全程由同一个经纪人负责。
实地看房，拉取近三个月成交数据，给出定价区间与改造建议。
约 3 天签署单边代理协议，明确服务费标准（580万内 5.8万 / 以上 1%）、成交后收取。
1 天拍摄、文案、多渠道分发，按周复盘带看量与反馈。
7–10 天筛选买家、把控节奏、守住价格，完成签约与过户配合。
持续跟进「交了钱就没人管」是委托卖房最常见的抱怨。我们用固定的汇报节奏解决它。
业主、经纪人在同一个群里，带看、议价、反馈实时同步，不用反复打电话问进度。
当天带看情况、客户反馈、中介动作，当天同步。
按周或按阶段总结带看量与出价情况，给出下一步调整建议。
委托期 6 个月起，期间如果长期没有有效带看，你可以直接终止委托。
普通中介可以同时代理买卖双方，立场含糊；单边代理只代表一方，只收这一方的佣金。我们只做卖方代理，所以不会为了促成交易劝你降价。
卖方服务费：成交价 580 万以内收 5.8 万元；580 万以上按成交价的 1% 收取。在房屋成交、签约完成后收取。房子没卖掉，不收取任何服务费。
没有。评估、拍摄、文案、带看、谈判都不单独收费。唯一可能产生额外支出的是「卖房前整装改造」——那是你直接付给施工方的工程款，我们不加价、不抽成，由你自行决定是否做。
做。针对房龄较老、装修过时的房源，我们提供卖房前整装改造：按目标买家的审美打造卖房场景，固定总价、固定工期。改造成本由业主承担，是否改造由业主决定。
先看三件事：挂牌价是否脱离近三个月真实成交、同户型在售量有多少、房源呈现是否合格。多数「卖不掉」是定价和竞争问题，不是房子问题。
通常签 6 个月，到期可续。我们不签超长独家，也不收保证金。六个月内如果没有任何有效带看，你可以直接终止委托。
能。有按揭的房子需要先做「带押过户」或提前结清，上海目前两种方式都能走。具体用哪种，取决于你的贷款余额和银行，我们会在评估阶段一起算清楚。
目前覆盖上海全市，普陀、长宁、静安、徐汇、闵行等区域房源较集中。外地房源暂不接。
先说清楚：我们不会承诺「一定能卖多少」。我们会告诉你，这套房子现在值多少、怎么卖最快。